貸家相続税評価は低い　…貸家…建物を賃貸すると建物の相続税評価が下がる

建物の相続税評価額

建物は固定資産税評価額を基準にして相続税が課税されます。固定資産税評価額が1000万円の建物については、その1000万円が相続税評価額になります。

実際の建築費が1500万円であっても、固定遺産税評価額が1000万円であれば、相続税評価額は1000万円になります。

固定資産税評価額は実際の建築費とは関係なく、各市町村により決定されます。実際の建築費よりも3割程度は低くなることが多いのではないでしょうか。もっとも建築費を値切って作らせた場合には、実際の建築費よりも高くなっていることもあります。

さて1500万円でつくった建物の固定資産税評価額が1000万円としましょう。

この建物を自分で使う…具体的には自分の自宅にする、自分の別荘にする、自分の物置に使う…のであれば1000万円です。「自用建物」の評価額です。

貸家の相続税評価は

しかしこの建物を賃貸すれば、3割引きになります。つまり固定資産税評価額は1000万円であっても、相続税での評価額は700万円になるのです。「貸家」の評価額です。貸工場や貸店舗を含めて貸し付けている建物は貸家の評価額になります。

自分の土地にアパートあるいは貸家として1500万円の建築費で建物を建築した。その建物の固定資産税評価額は1000万円だった。アパートあるいは貸家として他人に賃貸していれば相続税評価額は700万円になります。

使用貸借なら

さて建物を自分の子にタダで貸していたらどうなるのでしょうか。タダで貸すのはここでいう「貸す」の範囲外です。

家賃を取って貸すことを「賃貸借」といいます。賃貸借ならばアパート貸家もと同じですから3割引きです。しかし家賃を取らないでタダで貸す(実費で貸す)のならば、それは「賃貸借」ではなく「使用貸借」といいます。このときは3割引きにはなりません。固定資産税評価額1000万円の建物の相続税評価額は1000万円のままです。

ならば子供と賃貸借契約を結び、ちゃんと世間相場の家賃を取りましょう。そうすれば、あいてが子供であっても貸家ですから相続税評価額は700万円になります。

「家賃を払うような稼ぎがない？」。家賃月額10万円ならば年間で120万円です。

120万円を親から子に贈与しましょう。家賃は年間1万円です。きっちりと贈与税の申告をします。その120万円から毎月10万円を家賃でもらう…。これは「例えば」ですが、相続税のことを優先するのならいろいろな方法はあるでしょう。

会社を経営しているのならば、自分の所有する建物を自分の会社に賃貸するということもよく行われています。自分と自分の会社は別人格ですから。