貸家建付地の評価…貸家建付地…土地上の建物を貸家にすると土地の評価が下る

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土地の相続税評価額

土地の相続税評価額は路線価方式や倍率方式といった方法で評価する定めになっています。

都市部では路線価方式と言って、道路ごと(路線ごと)に1�uあたりの土地の評価額が定められています。それを路線価方式と言います。しかし都市部をはずれて建物がすくなくなっていくと、倍率方式と言って、固定資産税評価額の何倍かを相続税評価額にすることになっています。

相続税評価額は目安として公示価格の80％相当になっています。

さてある土地の相続税評価額の相続税評価額が2000万円だったとしましょう。

その土地が自分で使っている土地であれば、つまり自分で使っている建物の敷地、自用建物の敷地ならば2000万円そのままで評価されます。これを自用地評価と言います。

遊休地なども自用地です。また子供にタダで(使用貸借で)貸している土地も自用地評価額ですし、子供にタダで(使用貸借で)貸している建物の敷地も自用地評価額です。

貸家建付地の相続税評価は

しかしその土地が建物敷地であって、その建物が自用建物ではなく貸家の敷地ならば20％前後の評価減がなされます。これを貸家付地評価額と言います。

具体的には、相続税計算での「借地権割合×借家権割合」が差し引かれるのです。都市部の住宅地であれば、借地権を割合は、50％・60％・70％のことが多いでしょう。借家権割合は30％です。借地権割合が60％ならば、「借地権割合×借家権割合」は18％ですから、18％減になります。

敷地が2000万円の評価額だったならば、18％差し引いて1640万円の貸家付地評価額となり、360円の評価額が減額されます。

ちなみになんで評価が下がるのかは、建物賃貸人の権利を考慮するからです。自分の使っている土地、つまり自用地ならば自分の都合だけでいつでも売却できます。しかし賃貸建物の敷地ならば、売却しようとしても賃借人(建物を借りている人)に立ち退いてもらわないといけません。賃借人が賃借権を持っていますから。そのために立ち退いてもらうには立ち退き料をはらうことにもなるでしょう。

賃借人に賃借権があるから、建物は貸家として評価減され、敷地は貸家建付地として評価減されるのです。

相続税対策としてのアパート建築

相続税対策としてアパート建築の提案がされることがよくありますが、それはこの貸家評価額と貸家建付地評価額が基本になっています。

2000万円の自用地評価の土地に全額借入金1500万円でアパート建築します。アパート建物の固定資産税評価額は1000万円として貸家評価額は700万円です。敷地の自用地は2000万円が1640万円の貸家建付地になります。

建築しアパートを賃貸した後の相続税課税対象は、土地1640万円＋建物700万円−借入金1500万円＝840万円です。もともとは土地評価額2000万円でしたから半分以下になったのです。

なお土地の評価については別途「小規模宅地の評価減」という制度があります。