耕作権問題の解消…相続税と固定資産税と小作権と離作料…市街化区域内農地の耕作権

小作権は借地権ほど強い権利ではありません。しかし相続税はしっかり課税されます。課税されても相続税は払えないことが多いでしょう。借地権のようにしっかりした権利なら処分換金が可能ですが、小作では処分換金は困難です。地主側に相続が起こっても大変です。以下のように最終的に解決はできるにしても、簡単に換金納税は困難です。相続税のためにも耕作権問題は解消しておかないといけません。

増税

Ａさんは小作人、Ｂさんは地主…共に先代からです。Ａさんは、Ｂさんの農地を借りて耕作しています。そして、肥料代等を差引き年間で３万円の利益から、２万円の小作料(地代)を払っています。小作料の金額は、地元の天理市農業委員会で定められている標準額に適応しています。

平成4年…市街化区域内農地であるこの土地の固定資産税額等が、年間12万円に引き上げられました。地主Ｂさんにとっては、固定資産税等が12万円なのに対して、受け取る小作料は2万円です

増額？

Ｂさんは、当然(？)、小作料を増額します。平成4年までは、年2万円だった小作料が…平成5年は12万円、平成6年は15万円へとジャンプアップです。

小作人Ａさんの利益が3万円であることを考えれば、12万円や15万円の小作料は、法外なのでは…？かくして、この小作料増額請求が、裁判に持ち込まれます。

ところで…この農地が生産緑地指定を受けていれば、固定資産税は2万円でした。生産緑地申請を望むＢさんに、Ａさんが同意をしなかったのです。過去の最高裁判決は、このような場合、小作料の増額を認めています。

不可！

平成13年3月28日の最高裁判決では…過去の判決が変更され、小作料の値上げは認められませんでした。

農地法には、『小作料の増額請求の規定』があり…

〈小作料の額が農産物の価格や生産費の上昇低下その他の経済事情の変動により又は近傍類似農地の小作料に比較して不相当となれば小作料の増減請求ができる〉

‥と、定めています。

判決理由

固定資産税の引き上げは、《その他の経済事情の変動》には該当しない、ということなのです。宅地並み課税の税負担は…〈値上がり益を享受している農地所有者が、資産維持の経費として担うべきもの〉‥と、されました。

さらに…〈小作料は農地の使用収益の対価である。小作農は、農地を農地としてのみ使用し得るにすぎず、宅地として使用することができない。したがって、宅地並みの資産を維持するための経費を、小作料に転嫁し得る理由はない〉‥との判決です。

Ｂさんは、小作料の2万円を受け取って、固定資産税等を12万円支払うわけです。裁判は、Ａさんの勝利です。表面的には…。

裏判決

しかし、実質的な勝利者はＢさんです。

最高裁の判決は、税負担を小作料に転嫁できないならば…〈農地の賃貸借契約を解約し、これを宅地に転用した上、宅地利用し相応の収益を挙げることで解消が可能である〉‥と、言い切っています。

小作人に『離作料(立退料)』を払って出て行ってもらい、〈宅地活用すれば〜？〉と、いうわけです。

調停で離作

この場合の『小作権』は、借地借家法の借地権とは異なり、Ａさんが思うほど強い権利ではありません。市街化区域内における宅地並み課税は、宅地転用を図るためのものなのです。

Ｂさんが農事調停に持ち込めば、Ａさんに相当の『離作料』を払うことで、立ち退きが認められるでしょう。では、《相当の離作料》とは…？

離作料の設定

平成元年12月22日、『離作料』について、東京地裁の判決がありました。判決は、その後の東京高裁でも同じです。

東京都八王子市の小作人は、〈離作料は、農地価格の４割から５割である〉と、主張していました。しかし、判決では…〈離作料とは土地価格の何割というものでなく、農地賃貸借関係の終了によって賃借人が被る農業経営及び生計費の打撃を回復するに足りるもの〉‥と、されたのです。

地主の勝利

『離作料』と借地権は、違います。『離作料』の考え方は、借地権ように《借地権割合が何割》というものではなく、《農業収入の何年分・何十年分》なのです。

先のＡさんの年間粗利益が3万円ならば、100年分でも、300万円です。『離作料』は、大きな金額にはなりません。

そして、この《大きくはない金額》によって…小作人であるＡさんは、小作権(耕作権)を失うのです。