使用貸借地への対策…親の土地で更地評価の使用貸借…評価減のある貸家建付地で相続対策！

土地の使用貸借は借受権評価額ゼロ

親の土地に子が建物を建てた場合…《借地権贈与》として、「贈与税」が課税された時代がありました。しかし現在は、《使用貸借》による土地の貸し借りであり、「贈与税」の心配はありません。

「使用貸借」では、子が親の土地を無償で借りて、固定資産税等の実費を負担します。例えば…子が、親の土地でアパートや貸ビルの経営をすると、家賃収入はすべて子のものです。でも、「使用貸借」による土地借受権の評価額はゼロ(無償)なので、「贈与税」の心配は無いのです。

貸家建付地は評価減

親の土地に親がアパートを建てると、その土地は、『貸家建付地』になります。「貸家建付地」の相続税評価は、更地評価の80％ほどです。賃借人の借家権などの事情を酌んで、20％ほど『評価減』ができるのです。

では、親の土地に子がアパートを建てたら…その土地は《アパート敷地》なので、外見は、「貸家建付地」です。しかし、アパートを建てたのは、「使用貸借」で親の土地を借りた子です。親にしては「アパート敷地」でなく、「使用貸借」によって《子に貸した土地》なのです。

そして、この土地は…「使用貸借」による土地借受権の評価はゼロですから、「貸家建付地」のように、『評価減』はありません。《更地評価》のままです。

相続近し

土地の所有者は、相続対策も必要です。親がアパートを建てれば、家賃収入は親のものです。だから、親の相続財産が多くなります。「貸家建付地」の『評価減』はありますが…。

子がアパートを建てれば、家賃は子のものですが、評価額は更地扱いです。ここで、相続の気配を感じたら…親が、《建物価格》だけで子の建物を買い取って、親の所有にするのです。

親の土地は、《「使用貸借」により子に貸した土地》から、《親の「アパート敷地」》へと変わります。「更地評価」から、「貸家建付地評価」になるわけです。

親が子から建物を買い取るだけで、土地の評価額が20％ほど下がるのです。

売買価格と相続税評価額

通常、建物の売買価格を償却後簿価にすれば、問題は生じません。仮に、売買価格を１億円とにします。簿価１億円の建物(アパート)を、子が親に１億円で売ります。親は子に１億円を払いますが、売却益が無く、子に「譲渡税」はかかりません。

また、建物の固定資産税評価額は売買価格より低いことが多いのですが、ここでも同じ１億円とします。親は子に払った１億円で、固定資産税評価額１億円の建物を取得したことになります。差し引きゼロですね。しかし…。

相続税計算上の評価額は、建物は貸家なのでマイナス30％の、7,000万円です。親の相続税評価額が、売買前より3,000万円下がるのです。建物の固定資産税評価額が、売買格価より低ければ、この効果は増大するわけです。

土地の評価額

親の土地の更地評価額を、２億円とします。親が子から建物を買い取ると…約20％(厳密には「借地権割合×借家権割合」)の、約4,000万円が引かれて、土地の評価額が下がります。

こうして土地の評価額は、合計で7,000万円も下がり、相続税が減ることになります。ただし、不動産取得税・登録免許税・消費税には注意が必要です。

親の土地の上に子のアパートがある場合、相続税対策として、建物を親に移すことを考えてみましょう。

使用貸借の権利

「使用貸借」については、『民法597条2』で…

〈当事者が返還の時期を定めなかったときは借主は契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時に返還をしなければならない〉‥と、定められています。

「使用貸借」の目的が建物の建築と使用収益なら、返還期限は、〈建物を使い終わるまで〉です。堅固な建物であれば、数十年といったところでしょう。

「使用貸借」による土地借受権は、《相続税評価ゼロの簡単な権利》と思われがちですが、税法的はともかくも、民法的には結構強いものです。相続に関与しない第三者に貸す場合は、注意が必要です。

また、『民法599条』で…〈使用貸借は借主の死亡によってその効力を失う〉‥と、定めています。

「使用貸借」の契約は、《借主一代限り》なのです。「借主」が法人の場合も同様です。また、『貸主』が死亡しても、契約が終わることはありません。