「相続対策」と「愚か」…相続税対策とは相続税評価額だけを下げることで、価値を下げることではない。

　相続税の節税対策とは財産価値を保ちながらも、相続税評価額だけを下げることです。評価額でなく、財産価値を積極的に引き下げるのは「相続対策」ではなく、「愚か」なのです。

価値と評価

「価値2000万円の不動産がありますから、これを現金1億円で買いませんか。相続税評価額が1億円から2000万円に下がりますから、相続税が激減します。すごい相続税対策ですよ。」

その不動産は2000万円の価値しかないから相続税評価も低いのです。1億円で買ったものが2000万円の価値になるのですから、相続税が減って当然です。

「だれもそんな提案には引っかからない」…。でも似たようなものによく引っかかっていますよ。価値と評価の違いに気づかない人がなんと多いことか。

例えば、貸家評価減でも貸家貸付地評価減だって、評価＝価値が下がるから評価減なのです。

収益還元法

　賃貸不動産の価格は家賃収入を基準として決まるようになってきています。最近の収益物件の不動産価格このような収益還元法といわれる手法になりました。「この辺は坪あたり何万円だから」ではなく「収益がいくらだから」により決まるのです。

　年間家賃収入が６００万円のアパートがあります。いくらで売れるでしょうか。家賃収入に対する利回り６％とすれば１億円です。１億円に対して６００万円は利回り６％に相当するからです。

　さてアパート建築により相続税が下がるのは事実です。建物は貸家評価になり、土地は貸家建付地になり…、と理屈はあります。

　相続税対策と進められて１億円の土地に５０００万円でアパートを建築しました。家賃収入は年間６００万円になりました。建築資金５０００万円は全額借入金です。相続がすんで、相続税を払うためにこのアパートを売却することになりました。

　いくらで売れるでしょうか。家賃が６００万円で利回りが６％ならこのアパートの土地建物は１億円です。建築費の借金が５千万円残っているので手取り金額はわずか５千万円。

　アパート建築などしなければ更地として土地が１億円で売れてそっくり手残りだったはずです。相続税は多少安くなったかもしれませんが、割に合わない相続税対策でした。「こんなことなら相続税対策なんかやらなきゃよかった！！」

　アパート建築により相続税評価額だけが下がってくれればよかったのだが、財産の価値までもが下がってしまった・・ということになったのです。

相続対策と愚か

　相続税の節税対策とは財産価値を下げることではありません。財産価値を保ちながらも、相続税評価額だけを下げることです。価値を積極的に引き下げるのは「相続対策」ではなく、「愚か」といいます。

　アパート建築後の価格がそうなることを覚悟していれば、アパート建築も結構です。年間６００万円の家賃はありがたいものですし、そこに財産価値があるのですから。

　先のことをよく考えないままやったのだとすれば、それは「相続対策」ではなく単なる「愚か」です。